קביעת יום המכירה בחוזה על תנאי לעניין החיוב במס

♦ הצדדים חתמו על חוזה מכר הנושא את התאריך 30.7.07, כמועד חתימת החוזה (להלן: "החוזה" או "ההסכם"). בפועל, בוצע התשלום הראשון ע"ח התמורה ביום 1.8.07.
הצדדים קבעו, כי "ההסכם מותנה בשני תנאים מתלים... ועד למועד התקיימותם של שני תנאים אלו לא יהא תוקף להסכם זה...".
התנאים שנקבעו הם: א. כי ההסכם יאושר על ידי בית המשפט המוסמך, היות ומדובר במנהלי עזבונו של המנוח, הרשום כבעל הזכויות בדירה; ב. אם המוכרים יפעלו לביטול מינויים של מנהלי העיזבון, אזי במועד שבו יינתן צו שיפוטי על ידי בית הדין הרבני או על ידי בית המשפט המוסמך, המבטל את מינויים של מנהלי העיזבון, יבוטל התנאי המתלה בעניין אישור ההסכם על ידי בית המשפט.
המוכרים בחרו בחלופה של ביטול המינוי של מנהלי העיזבון, וביום 2.8.07 ניתן על ידי בית הדין הרבני האזורי בירושלים, צו לביטול המינוי של מנהלי העיזבון.
ביום 1.8.07, יומיים אחרי יום כריתת החוזה, חל שינוי בשיעור המס באופן שבו במקרה והעסקה הייתה מתבצעת מיום 1.8.07 ואילך, היה שיעור המס בגינה קטן יותר.
שומת המשיב התבססה על כך שיום המכירה הוא יום כריתת החוזה, דהיינו, ביום 30.7.07, ולא ביום מתן אישור בית הדין הרבני (2.8.07) לביטול המינוי של מנהלי העיזבון.
העוררים השיגו על השומה והמשיב טען, כי משבחרו המוכרים בחלופה של ביטול המינוי של מנהלי העיזבון, אישור העסקה על פי החלופה הראשונה אינו רלוונטי, ולכן כניסתו של ההסכם לתוקף היא ביום 30.7.07.
בנוסף טענו העוררים, כי החוזה לא נחתם ביום 30.7.07, בשל מורכבות העסקה וכי השלמת החתימות על ההסכם ונספחיו נעשתה רק ביום 1.8.07.
 
ביהמ"ש המחוזי בי-ם - ע. קמא – שופט בדימוס, ש. מדהלה, א. אקשטיין:

 
♦ ראשית, דחה בית המשפט את טענת העוררים, כי השלמת החתימות על ההסכם נעשתה ביום 1.8.07. בית המשפט קבע, כי מחוזה המכר עולה, כי מועד החתימה הרשום בו, על ידי המוכרים והקונים, הוא 30.7.07. כמו כן, שני הצדדים לעסקה דיווחו עליה והצהירו, כי המכירה נעשתה ביום 30.7.07. רק משנודע להם על השינוי שחל בשיעור המס, הם העלו את הטענות של השלמה מאוחרת של החתימות או של אישור בית הדין הרבני על ביטול מינויים של מנהלי העיזבון.
 
♦ חוזה על תנאי הוא חוזה שהתקיימו בו כל היסודות הדרושים להעמדתו של חוזה תקף, אלא שתוכנו הוא כזה שקיומו מותנה בתנאי. הנה כי כן, העיקרון לפי חוק החוזים הוא, כי חוזה המותנה בתנאי מתלה, הוא חוזה שלם ויש לו מעמד משפטי משלו, להבדיל מחוזה פגום או בלתי שלם. במקרה דנן התנאי המתלה היה אישור בית המשפט לעסקה, אלא שהצדדים הוסיפו חלופה, לפיה ביטול מינויים של מנהלי העיזבון, מבטל את התנאי המתלה. לשון אחרת, ביטול המינוי כאמור, מאיין את התנאי המתלה והמסקנה העולה מכך, היא שהתנאי המתלה לא היה קיים והחוזה מתחילתו, ובהמשכו היה חוזה שלם ובר תוקף.
 
♦ פסק הדין המנחה בעניין זה, הוא ע"א 489/09 (עניין שרון), בו התייחסו בהרחבה לסוגיה של "יום המכירה" לצורך תשלום מס. בית המשפט קבע, כי יום המכירה לצורך חוק מס שבח, הינו יום כריתת החוזה. הנשיא שמגר קובע בפסק הדין: "חוזה עם תנאי מתלה הינו חוזה שלם מרגע כריתתו, ואין השלכה רטרואקטיבית לעניין תוקפו בעת כריתתו לעובדה אם התנאי המתלה נתקיים אם לאו". עמדת הפסיקה היא, כי יום המכירה, אף בחוזה על תנאי, לעניין החיוב במס הוא יום כריתת החוזה.
 
♦ במקרה דנן קבעו הצדדים, כי התנאי המתלה יתבטל אם יבוטל מינויים של מנהלי העיזבון. משבוטל המינוי, על פי החלופה שקבעו, אין עוד תנאי מתלה והחוזה תקף מיום כריתתו. בית המשפט ציין, כי נכון הדבר, שמסקנה זו עשויה להשתנות, במקרים בהם מדובר בחוזה שלא נכנס לתוקף כל עוד לא נתקיים תנאי מתלה, כגון חוזה שצד לו הוא קטין או פסול דין, ונדרש אישור בית משפט, או חוזה הנערך על ידי מנהל עיזבון, הכפוף גם הוא לאישור בית משפט, אך לא כך הדבר במקרה דנן.
 
♦ לבסוף קובע בית המשפט, כי לנוכח כריתת החוזה ביום 30.7.07, דיווח הצדדים לחוזה על יום המכירה והרכישה ביום 30.7.07, גמירות הדעת והמסוימות של החוזה בעת כריתתו, ולנוכח הפסיקה בעניין, בית המשפט הגיע למסקנה, כי החוזה נכנס לתוקפו ביום 30.7.07. כמו כן, לא נדרשו המוכרים לאישור העסקה על ידי בית המשפט, אלא ביטלו את מינויים של מנהלי העיזבון בצו שיפוטי. משקבעו הצדדים שתי חלופות, הרי שהחלופה שנבחרה היא זו שמקימה את החוזה, עוד מתחילתו, דהיינו, מיום כריתתו (30.7.07). קיומה של חלופה זו מייתר את התנאי המתלה, ועל כן דינן של טענות העוררים להידחות.
 
התוצאה:
♦ הערר נדחה.
ניתן ביום: 10.12.2009.
ב"כ המשיב: עו"ד ג. רוזנבלט.
ב"כ העוררים: בעצמם.