שווי המכירה בהסכם לאחר סיום תקופת החכירה

♦ דגון בתי ממגורות לישראל בע"מ (להלן: "דגון"), חכרה לדורות בהסכמים שנכרתו בינה לבין ממשלת ישראל ובין רשות הנמלים בישראל, מקרקעין באיזור נמל חיפה למטרת הקמת והפעלת ממגורות לתבואות. הסכם החכירה הראשון נכרת ב-10.5.51 לפיו הוחכרו לדגון מקרקעין בשטח הנמל למטרה הנ"ל לתקופה של 51 שנים עד ליום 1.2.03. על שטח מוחכר זה הוקמו האגפים הראשון והשני של בתי הממגורות. ב-1.11.60 וב-20.8.68 נכרתו שני הסכמים נוספים בין דגון לבין ממשלת ישראל ורשות הנמלים לפיהם הוחכרו לדגון שטחים נוספים בנמל חיפה עליהם הוקמו האגפים השלישי והרביעי של בתי הממגורות. תקופות החכירה, לפי כל ההסכמים, הסתיימו ב-1.2.03. בכל ההסכמים נקבע מנגנון לאופן סיום היחסים בין הצדדים ולתמורה שתשולם לדגון עבור העברת הממגורות למחכירים. 
♦ סעיף 9 להסכם מה-2.11.60 בדבר הקמת האגף השלישי לבית הממגורות וסעיף 7 להסכם מה- 20.8.68 המתייחס לאגף הרביעי קובעים כי בתום תקופת החוזה או ביטולו - יעבור האגף השלישי והרביעי על מכונותיו וציודו לרשות הממשלה, וזו תהיה חייבת לשלם את התמורה כפי שתתקבל בהתאם לקביעה שתיעשה ע"י שני מעריכים, אחד מטעם כל צד. כמוסכם בהסכם מונו שני שמאים מטעם כל צד לקביעת שווי התמורה ומאחר והתגלה פער גדול בהערכת התמורה הנע בין 107.4 מליון ש"ח לבין 5.3 מליון ש"ח, התמנה פרופ' אהרון עופר כשמאי שלישי (להלן: "השמאי") שקבע כי סך התמורה שקיבלה דגון הסתכם ל-26,372,982 ש"ח.
♦ דגון הגישה למשיב הצהרת שומה עצמית לפי סעיף 73(א)(2) לחוק מיסוי מקרקעין בהתבסס על שומתו של השמאי השלישי. מנגד קיבלה דגון הודעת שומה זמנית שקבעה את שווי המכירה לסך 61,866,000 ש"ח. על שומה זו הוגשה השגה מנומקת ובקשה לתקן את הודעת השומה ולהעמיד את שווי המכירה על סך 26,372,782 ש"ח. 
♦ המשיב דחה את השגת דגון וחייבה בתשלום מס שבח בסך 10,236,174 ש"ח, לאחר החלטת המשיב בהשגה הוציא המשיב הודעת שומה מתוקנת בה קבע כי אין מדובר בעסקת מקרקעין וכי התמורה שקבלה דגון בגין מכירת הממגורות אינה חייבת מס במסגרת החוק הנ"ל, אלא בהתאם להוראות פקודת מס הכנסה. עמדה זו נדונה בפני ביהמ"ש ונדחתה בהחלטתו מיום 2.4.10.
♦ יצויין כי במהלך הדיונים הוצאה לדגון שומת מס הכנסה על ידי פקיד השומה חיפה, שהעריך את שווי המכירה לסך 25,955,687 ש"ח. המחלוקת בענייננו נסבה, איפוא, בשאלת קביעת שווי המכירה של הממגורות 3 ו-4. המשיב מעמיד את שווי המכירה על סך 61,866,000 ש"ח ואילו דגון טוענת לשווי מכירה בסך 26,372,782 ש"ח.