שימוש במישרין ואי מתן פטור לעמותה

 
♦ העררים דנן עניינם בשני נכסים נפרדים, אשר אין כל קשר ביניהם: הראשון, דירת מגורים (להלן- "הדירה הראשונה") והשני, דירת מגורים באותו בנין (להלן – "הדירה השניה"). הדירה הראשונה נרשמה בבעלות עמותת "מרכז רוחני אורות התורה" (להלן –"העמותה"), ושימשה למגוריה של משפחת הרב כהן דוד חירב (להלן- "הרב") עד למכירתה.
הדירה השנייה נרכשה על ידי העמותה ומושכרת על ידה תמורת דמי שכירות.
♦ הדירה השנייה הינה דירה בת 4 חדרים בק"א. לאחר סיום הבניה, נותרה הדירה בבעלות העמותה. לטענת העוררים, הרב ובני משפחתו התגוררו בדירה מאז השלמת הבניה, ללא תמורה וללא הגבלת זמן.
ביום 25.11.04 מכרה העמותה את הדירה הראשונה לעוררים 2-3. המחיר עליו הוצהר היה 64,000 $. המשיב סירב לקבל השווי המוצהר וקבע את שווי המכירה על סך 180,000 $. בנוסף סירב המשיב להעניק לעמותה פטור מלא מכל סעיף 61 לחוק מיסוי מקרקעין. והעניק לעמותה פטור חלקי, מכוח סעיף 61ב)(2)(ב), דהיינו פטור של מחצית המס.
- ביום 19.4.05 רכשה העמותה את הזכויות בדירה השנייה, המהווה דירה בת 4 חדרים ששטחה כ-90 מ"ר בק"ב בבנין הנדון וזאת תמורת 165,000 $. לטענת העמותה, הדירה השנייה מיועדת להשכרה לרבנים ו/או מחנכים ומורים שהעמותה חפצה בשיכונם באזור. ועל כן טענה העוררת לפטור (חלקי) ממס רכישה מכוח תקנה 9 לתקנות מיסוי מקרקעין (שבח,מכירה ורכישה)(מס רכישה), התשל"ה – 1974 (להלן- "התקנות").
♦ ביחס לדירה הראשונה: התעוררו שתי מחלוקות, הראשונה, האם זכאית העמותה לפטור מלא מכוח סעיף 61 לחוק, קרי האם השימוש שעשתה העמותה בדירה (העמדת הדירה לשימושה של משפחת כבוד הרב) הינה שימוש במישרין על ידי העמותה אם לאו.
והשנייה, מהו שווי המכירה. בסוגייה זו קיימת הסכמה באשר לשווי השוק של הדירה, אך קיימת מחלוקת האם מדובר בדירה פנויה, או שמא מדובר בדירה תפוסה (בין בדיירות מוגנת, בין בהענקת רישיון), שאזי יש לבצע הפחתה משווי השוק האמור.
- ביחס לדירה השנייה : המחלוקת נוגעת לזכאות העוררת לפטור החלקי הקבוע בתקנה 9 לתקנות, וביתר פרוט – מהו השימוש שעושה העמותה בדירה, והאם מדובר בשימוש במישרין המצדיק את הפטור.
 
ועדת ערר מס שבח מקרקעין ת"א : י.בן שלמה, שופט (דימוס)- יו"ר, ד.מרגליות, עו"ד ושמאי מקרקעין-חבר, י. מונד, רו"ח- חבר:
 
♦ בענין הדירה הראשונה: הועדה קבעה, כי המבקש להיכנס בד' אמותיו של סעיף 61(ב)(1) לחוק המיסוי על מנת לזכות בפטור ממס, נדרש להוכיח קיומם של התנאים המצטברים הבאים: א. נעשה שימוש במקרקעין. ב. השימוש במקרקעין נעשה על ידי המוסד הציבורי עצמו. ג. השימוש במקרקעין, שנעשה על ידי המוסד הציבורי עצמו, מהווה חלק בלתי נפרד מהביצוע הישיר של מטרתו הציבורית של המוסד. בענין זה, נטל הראיה וההוכחה מוטל על כתפי הטוען לזכאות לפטור או להקלה ממס, להוכיח, כי נתקיימו לגביו התנאים המזכים אותו בפטור או הקלה במס.
 
 
♦ הועדה קבעה, כי עם השלמת הבניה נותרה הדירה הראשונה בבעלות העמותה, וזו העמידה אותה לשימושם של כב' הרב ובני משפחתו. ככל שעסקינן בהעמדת הדירה דנן לשימוש, כאמור לעיל, הרי שלא ניתן לראות בכך שימוש במישרין, הן בפן העקרוני לאור הפסיקה והן בפן המסוים בבחינת מטרות העמותה.
הוסיפה הועדה וקבעה, כי בעת הבאת הראיות לא השכילה העמותה להציג ולו בדל ראיה אחת באשר למטרותיה. בניסיון לרפא מחדל זה צירף ב"כ העוררים לסיכומיו, ללא הסכמת הועדה, מסמכים המעידים לטענתו על מטרות העמותה. עפ"י החלטת הועדה, אפילו אם היתה מקבלת את המסמכים, עיון בהם מעלה, כי אין מטרות העמותה כוללות העמדת דירת מגורים לשימושו של כב' הרב ומשפחתו. לפיכך, אין מנוס מהקביעה, כי לא מגיע לעמותה הפטור המלא ויש לאשר את עמדת המשיב באשר להענקת פטור חלקי בלבד.
♦ באשר לשווי המכירה- קיבלה הועדה את טענת המשיב, כי בין העמותה לכב' הרב יש יחסים מיוחדים. העמדת הדירה לשימושם של כב' הרב ובני משפחתו, אינה שונה מהעמדת דירת שרד למגוריו של עובד כלשהו על ידי מעסיקו, ואשר זכות השימוש בה כפופה ונגזרת מחוזה ההעסקה וכפופה להמשך קיומו.
לפיכך, דחתה הועדה את טיעוני העוררים בנוגע לדירה הראשונה.
♦ בענין הדירה השניה: עסקינן בתקנה 9 לתקנות מיסוי מקרקעין הקובעת, כי "מוסד ציבורי" יהיה פטור ממס רכישה לגבי מכירת זכות במקרקעין, אם שוכנע המנהל כי המקרקעין משמשים או ישמשו בעתיד את המוסד במישרין בלבד. הועדה קבעה, כי אין כל מחלוקת, שהשימוש שעושה העמותה בדירה השנייה איננו שימוש במישרין, אלא שימוש בעקיפין בלבד. בפועל הסביר כב' הרב בעדותו, כי בדירה הנ"ל מתגורר כיום רב של שני בתי ספר שאינם של העמותה ומשלם דמי שכירות לעמותה. הועדה דחתה את טיעוני העוררים לענין זה, לאחר שקבעה, כי אין צורך להרבות נימוקים לעניין זה, שכן הפרשנות כאן נגזרת מן הפרשנות שהובאה ביחס לדירה הראשונה ביחס ל"שימוש במישרין".
תוצאה:
♦ שני העררים המאוחדים נדחו.
 
ניתן ביום 12.5.09
ב"כ העוררים: עו"ד י. פירוזמן.
ב"כ המשיב: עו"ד א. סמרה, פרק' מרכז (אזרחי).