יאללה, תנו לזרום

♦ שוב מהדהד קולם של תופי הטאם-טאם במשרד האוצר ושוב אנו מתבשרים על הצעות לתיקוני חקיקה מרחיקי לכת, שסופם מי ישורנו.
 
♦ התושבים המתוסכלים, שענני האבק המתמרים מחרבות הרפורמות בשוק ההון והחיסכון עדיין מחשיכים את עולמם, אמורים לקבל בברכה את השינויים המתוכננים במיסוי המקרקעין בישראל, שכל מומחי המס (כמעט) מתריעים מפניהם. 
 
♦ במה דברים אמורים? במסגרת פרק המסים, הכלול בהצעת חוק המדיני
 
ות הכלכלית לשנים 2011 ו-2012 (להלן: "חוק ההסדרים"), מציעה הממשלה כמה וכמה שינויים בתחומי מיסוי המקרקעין בישראל.
 
♦ לשם כך, מוצע לכלול בחוק מע"מ הגדרה למונח "קבוצת רכישה" (עשרה רוכשים, או יותר, המתארגנים לרכישת זכות במקרקעין ולבניה על הקרקע באמצעות גורם מארגן הפועל בתמורה, זולת אם הוכח אחרת).
 
♦ כן מוצע לקבוע כי אדם שאין עיסוקו במכירת מקרקעין, המוכר זכות במקרקעין לקבוצת רכישה, ייחשב כמי שעשה עסקת אקראי וחובת הדיווח ותשלום המס תחול עליו.
 
♦ אנו סבורים, כי ההצעה לוקה בכשלים עקרוניים ומעשיים גם יחד, להלן נפרט כמה מהם:
1. כיצד אמור המוכר לדעת אם הרוכשים התארגנו לבניה משותפת של הקרקע, באמצעות גורם מארגן שפועל בתמורה? האם עליו להיות רואה נסתרות?
2. כידוע, ניתן לרכוש זכות במקרקעין גם בנאמנות עבור נהנים. אם כך, כיצד ידע המוכר את מספרם הכולל של הרוכשים (לרבות הנהנים)?
3. מה יקרה כאשר הזכות במקרקעין נמכרת (תחילה) לתשעה רוכשים, אך מי מהרוכשים (אחד או יותר) מוכר, לאחר מכן, את חלקו היחסי למספר רוכשים?

♦ אכן, בהצעה נכלל גם תיקון לחוק מיסוי מקרקעין לפיו לא תרשם בפנקס המקרקעין מכירת זכות במקרקעין, לקבוצת רכישה, מבלי שיומצא גם אישור ממנהל מע"מ, אך הפיכת כל הצדדים לעסקה לבני ערובה זה לזה, שלא בטובתם ושלא ברצונם, איננה התשובה לסוגיות שהעלינו.
♦ מבלי להפחית בחשיבותם של הדברים דלעיל, אנו מסתייגים, באופן עקרוני, מהמהלך כולו (כפי שנכלל בהצעה), שכן מדובר בפועל בהטלת מס מחזור ולא בהטלת מס ערך מוסף. 
 
♦ כאשר עוסק במקרקעין רוכש דירת מגורים מאדם פרטי לשם מכירתה לצד שלישי (עם או בלי שדרוג הדירה הנרכשת), מוטל המע"מ רק על הערך המוסף (כפי שאכן צריך להיות), הכל בהתאם להוראות סעיף 5(ב) לחוק מס ערך מוסף, התשל"ו - 1975.
 
הוראה דומה הייתה צריכה לחול גם על עוסק שרוכש קרקע מאדם פרטי, כדי לשווק אותה (ככזו או כדירה) לצד שלישי.  
 
♦ ככל שניתנת לסעיף 5(ב) פרשנות מצמצמת (זה המצב כיום), מוטל למעשה מס ערך מוסף שהוא מס מחזור בפועל על מרכיב הקרקע, במקרים שכאלו, מה שגורם (בין היתר) לעלית מחירי הדירות בישראל.
 
♦ לא זו בלבד שההצעה אינה מטפלת בתיקון עיוות המס הקיים, אלא שמוצע כעת להחילו, כמות שהוא, גם על מכירת קרקע לקבוצות רכישה!!!
♦ הצעות לשינויים נוספים, שאינם בהכרח מבשרי טובות, נכללו בחוק ההסדרים ומתייחסים לחוק מיסוי המקרקעין.
 
♦ בין היתר, מוצע לחייב כל מי שקונה זכות במקרקעין להעביר למנהל מס שבח, על חשבון המוכר, מקדמה בשיעור של 15% מהתמורה שנקבעה (אם התמורה נקבעה בכסף בלבד), כאשר יתקיים אחד מאלה:
 
1.החזקה במקרקעין נמסרה לקונה, או לפקודתו.
2.סכום העולה על 30% מהתמורה שולם ע"י הקונה, בכל דרך שהיא.
3.ניתן ייפוי כוח בלתי חוזר לקונה, או לאדם אחר, לרשום את הזכות במקרקעין על שם הקונה, או לפקודתו.
 
♦ במקביל, מוצע להעניק למנהל את הסמכות להקטין את שיעור המקדמה, אם הוא סבור כי סכום המס שיחול יהיה נמוך מ-15% מן התמורה.
 
♦ הצעה זו, שנועדה לכאורה לאפשר לרוכשים לקבל בקלות יתרה את אישורי המסים הנדרשים לשם רישומה של העסקה בלשכת רישום המקרקעין, עלולה לגרום לכשלים חמורים בעסקאות המקרקעין, או לגרוע מכך.
♦ כדי להבהיר את עמדתנו נסתפק בשלוש הערות:
 
1. אין שום סיכוי (מעשי), לפי לוחות הזמנים שנכללו בחוק ההסדרים, לכך שהמנהל יצליח לטפל בכל הבקשות שיקבל, להפחתת שיעור מקדמת המס (או לביטולה).
2. לכאורה, גם יחיד שרוכש דירה מקבלן יהיה אמור לנכות במקור מתשלומיו לקבלן את מקדמת המס ולהעבירה למנהל מס שבח.
3. ניגודי האינטרסים, בין הרוכשים לבין המוכרים, לא יאפשרו את תשלום מקדמת המס במועד, לא כל שכן כאשר מדובר בהתקשרויות על בסיס "נטו" (כגון תמ"א 38).