תזכיר חוק: קרן להשקעות במקרקעין – קרן להשכרה למגורים ("קרן ריט")

♦ ביום 19.2.15 פירסם משרד המשפטים תזכיר חוק לתיקון פקודת מס הכנסה (תיקון מס____), התשע"ה-2015 (להלן: "התזכיר").

♦ עפ"י התזכיר, בחוק לתיקון פקודת מס הכנסה (מס' 147), התשס"ה-2005, (ס"ח התשס"ה, עמ' 766), הוסף לפקודת מס הכנסה (נוסח חדש), התשכ"א-1961 (להלן – הפקודה), פרק שני 1. הפרק האמור קובע הגדרות והוראות מיסוי לענין קרן להשקעות במקרקעין (להלן- "קרן ריט"). מאז חקיקתו של פרק זה חלפו כ-9 שנים, בהן נצבר ניסיון בהפעלת החוק לעניין קרנות ריט. מאידך, למרות הזמן הרב שחלף, הוקמו רק שתי קרנות ריט. בתזכיר מוצעים מספר תיקונים בפרק האמור, על מנת להבהיר את החוק, ולעודד הקמת קרנות נוספות.

♦ בנוסף, בהתאם להחלטת ממשלה מספר 987 מיום 27.11.2013,  הוקם צוות לעניין קרנות ריט. זאת, על מנת לבחון אפיקי מימון נוספים למתחמים המיועדים לדיור להשכרה ארוכת טווח. הצוות בחן את שכלולן של קרנות הריט, כך שיתאימו למימון פרויקטים לדיור להשכרה לטווח ארוך.

הצוות מצא, כי לגיוון מקורות המימון לפרויקטים אלה, על ידי שימוש בקרנות הריט, יתרונות רבים, הן לגופים המוסדיים- לעומת השקעה מוסדית ישירה; הן למשקי הבית- תאפשרנה למשקי הבית השקעה בשוק הדיור בסיכון נמוך יותר באמצעות השגת פיזור רחב יותר; והן לכלל המשק- בניית התמחות קבועה והתמקצעות בתחום ההשקעה בדיור, שכלול שוק ההון המקומי וחיזוק הבורסה.

 ♦ לאור האמור, בתזכיר החוק מוצע, בנוסף להקלות כלליות בפרק הריטים, להגדיר קרן ריט מסוג חדש, "קרן להשכרה למגורים" אשר מטרתה רכישה של מקרקעין לצרכי דיור להשכרה, או מקרקעין מניבים לצרכי דיור להשכרה, אשר יפתחו וישכללו את שוק הדיור להשכרה לטווח ארוך. קרן זו תקבל הקלות נוספות, כמפורט בתזכיר הצעת החוק.

♦ במסגרת התזכיר מוצע, להוסיף תיקונים במסגרת חלק ד' לפקודת מס ההכנסה, שענינו חישוב ההכנסה במקרים מיוחדים. כך למשל בסעיף 64א2 לפקודה  קיימת הגדרה של "הכנסות חריגות" של קרן להשקעות במקרקעין, שעליהן  תהיה הקרן חייבת במס בשיעור של 70% ללא זכאות לפטור, לניכוי לזיכוי או לקיזוז, וזאת למעט הכנסות ממקרקעין מניבים והכנסות ממכירת זכויות בניה במקרקעין שהיו מקרקעין מניבים ביום רכישתם. מוצע להוסיף לחריגים הממועטים מגדר "הכנסות חריגות", גם הכנסות ממכירת מקרקעין לצרכי דיור להשכרה, המוגדרים בפסקה, ומכירת זכויות בניה במקרקעין שהיו מקרקעין לצרכי דיור להשכרה ביום רכישתם.

♦ בנוסף, מוצע להוסיף להגדרה "מקרקעין המוחזקים לתקופה קצרה", גם מקרקעין לצרכי דיור להשכרה שנמכרו תוך פחות מארבע שנים מיום שהפכו למקרקעין מניבים לצרכי דיור להשכרה.

♦ עוד מוצע, להוסיף הגדרה שעניינה "מקרקעין לצרכי דיור להשכרה", שהינם המקרקעין הרלוונטיים לנושא הדיור להשכרה לטווח ארוך, כמפורט בחלק הכללי.