ביטול הסכם והמחאת זכויות במקרקעין

♦ העובדות: העוררים בני משפחת ביאעה (ביאעה) הם בעלים רשומים במקרקעין. בשנת 1986 נכרת הסכם קומבינציה בין ביאעה לחב' האחים בולוס, חברה לבניין ולשיכון בע"מ (בולוס), למכירת חלק מהקרקע בתמורה לבניית דירות ומשרדים עבור ביאעה. הצדדים דיווחו על עסקת הקומבינציה רק בשנת 1993. במרץ 2003, משטרם החלה הבנייה, הודיעה ביאעה לבולוס על ביטול הסכם הקומבינציה, ואף הגישה המרצת פתיחה למתן פסק דין הצהרתי המאשר את ביטול ההסכם בשל הפרתו היסודית על ידי בולוס. ביולי 2003 ננקטו הליכי פירוק נגד חב' בולוס. מהדיונים בהליך הפירוק עלה, כי בולוס השקיעה כ- 7 מליון ₪ בחלקה לשם הכנת תכנית, הכנת בקשות לקבלת היתר בנייה, והגדלת אחוזי בנייה ביותר מפי 2.5.

♦ במאי 2005 נכרת הסכם בין בולוס (שהייתה בפירוק) לבין חב' נגיד ייזום והשקעות בע"מ (נגיד) לפיו המחתה בולוס לנגיד את כל זכויותיה והתחייבויותיה על פי הסכם הקומבינציה ונספחיו, כולל לעניין המרצת הפתיחה שהוגשה על ידי ביאעה, וזאת בתמורה לסך של 330,000 ₪. ביוני 2005 אישר ביהמ"ש פשרה בהמרצת הפתיחה, אשר בו נקבע כי הסכם הקומבינציה יבוטל ככל שהוא נוגע לביאעה בלבד, וכן שהצדדים ינסו להגיע להסכם קומבינציה חדש – דבר אשר אכן נעשה בסופו של דבר.
 
♦ לטענת העוררים, לאור הסכם הפשרה שקיבל תוקף של פסק דין וכריתת הסכם הקומבינציה החדש בין ביאעה לנגיד, הסכם הקומבינציה המקורי בוטל.
 
וע' הערר בביהמ"ש המחוזי בחיפה – כב' הש' (בדימוס) סלוצקי והח' יחזקאלי-גולן ופסטנברג:

♦ ההסכם בין בולוס לנגיד מהווה הסכם להמחאת זכויות. בולוס לא השאירה לעצמה כל זכות לדרוש מביאעה את הזכויות בחלקה. מנקודת מבטה של בולוס, היתה כאן הסבת זכות. ההסכם בין בולוס לנגיד נעשה ללא שיתופה של משפחת ביאעה ויצר עסקה בינם לבין עצמם. אין מקום לספק שהסכם הסבת הזכות בין בולוס לבין נגיד הוא בבחינת "מכירה" לפי ההגדרה הנ"ל, החייבת במס לפי הסעיפים 6 ו-9 לחוק הנ"ל. הקנייה זו לא בוטלה בהסכם הפשרה. העובדה שנגיד התקשרה בשלב מאוחר יותר בחוזה קומבינציה עם ביאעה אין בה כדי לגרוע ממסקנה זו. הסבת הזכויות מבולוס לנגיד מתייחסת ליחסים הנוצרים בין שתי החברות הנ"ל בינן לבין עצמן ואינה משנה את המצב המשפטי הקיים בין בולוס כמסבה לבין ביאעה כמוכרת. בולוס אף הסכימה בהסכם הפשרה לביטול הסכם הקומבינציה "ככל שהוא נוגע למבקשים בלבד", קרי – רק כלפי ביאעה. הסכמה זו לביטול חד צדדי לאור הסכם הסבת הזכות לנגיד, הוא למעשה חסר תוקף. הסכם ההסבה אינו משקף התנערות של בולוס מן הסכם הקומבינציה ואובדן עניין בביצועו. ביטול הסכם מחייב כל אחד מן הצדדים בהשבת מה שקיבל על פיו ולעניין זה אין התייחסות בהסכם הפשרה.
 
♦ יש לדחות את טענת בולוס, כי הסבה את הזכויות בחלקה הנ"ל בהפסד הפוטר אותה מתשלום מס. בולוס לא הצהירה על עסקת ההסבה ולא ערכה שומה עצמית ולכן שם אותה המשיב בהתייחס לעסקת מכר שנערכה על ידי כונס הנכסים של בולוס, על פי שווי שאמור לשקף את שווי השוק, דהיינו, את הסכום שניתן לצפות לו ממכירת אותה זכות על ידי מוכר מרצון לקונה מרצון. בולוס פעלה לביצוע חיוביה לפי חוזה הקומבינציה, השקיעה כספים רבים ומאמצים לקבלת היתר בנייה והגדלת היקף הבניה, פעלה לפינוי דייר מוגן ועוד. סביר לקבוע, כי ביאעה הייתה מודעת לפעילות זו, ואם בקשה לבטל את הסכם הקומבינציה בגין הפרות החוזה הרי, שהיה עליה לפעול לביטולו תוך זמן סביר וזאת לא עשתה, ואף לא פעלה להשיב את מה שקיבלה. לא ניתן לבטל את פעולות בולוס כמתואר לעיל כאילו לא היו ולהחזיר את הגלגל אחורנית. בולוס קנתה חזקה בחלקה הנ"ל, הרחיבה את תחומה, מכרה חלקים הימנה, פינתה דייר מוגן ופעלה להשגת היתרי בנייה. ניתן לומר, כי בולוס פעלה לגבי החלקה הנ"ל כמנהג בעלים וכל זה מכוח הסכם הקומבינציה ואין לראותו כמבוטל.
 
התוצאה:
♦ העררים נדחו. 
 
 
ניתן ביום: 13.08.09