ביטול מכר בעקבות טעות/הטעייה

♦ העורר מכר דירה ללא תמורה לנכדתו ("הדירה"). המשיב פטר עסקה זו ממס שבח בהסתמך על סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין. בטרם חלפו ארבע שנים מיום מכירת הדירה ללא תמורה לנכדה, מכר העורר דירה נוספת ("הדירה הנוספת"). העורר ביקש פטור ממס שבח במכירת הדירה הנוספת בהסתמך על סעיף 49ב(1) לחוק בציינו, כי לא מכר בארבע השנים שקדמו למכירה זו דירת מגורים אחרת בפטור ממס שבח (כולל פטור במכר ללא תמורה בין קרובים). המשיב חייב את העורר במס שבח.
♦ לטענת המשיב,סעיף 49ב(1) לחוק מזכה בפטור ממס שבח מוכר דירת מגורים מזכה אם נתקיים אחד מהתנאים החלופיים המנויים בו. לפי סעיף 62 לחוק, מכירת זכות במקרקעין ללא תמורה מיחיד לקרובו פטורה ממס שבח. לפי סעיף 49ב(1)(א) לחוק, רק מתנה הפטורה ממס על פי סעיף 62 "לילדו או לבן-זוגו" של נותן המתנה אינה נחשבת למכירה קודמת בפטור. במקרה דנן, נתן העורר את הדירה כמתנה לנכדתו לפי סעיף 62 לחוק. נכדה אינה כלולה בסעיף 49ב(1)(א) לחוק והקנייה כזו אינה נחשבת כמכירה שלא בפטור לעניין סעיף 49ב(1) לחוק המזכה בפטור. ב- 6.5.08 הגיש העורר למשיב תצהיר על ביטול בהסכמה של עסקת הקניית הדירה לנכדה וכן הוגשה הצהרה על מכירת הדירה על ידי העורר לבנו. המשיב טרם החליט בעניין ביטול עסקת המתנה עם הנכדה וטען כי העסקה "הכתה שורשים", דבר שהתבטא בכך שהנכדה קיבלה את החזקה בדירה שנרשמה על שמה והיא השכירה אותה ונהנתה מפירותיה משך תקופה ארוכה, ולכן בכוונתו לדחות את בקשת העורר לביטול עסקת המתנה.
♦ לטענת העורר, הקניית הדירה במתנה לנכדתו, נעשתה בהדרכת עו"ד שביצע עבורו עסקאות מקרקעין רבות. הוא סמך על ייעוצו ופעל בהדרכתו. העורר מבקש בהסתמכו על סעיף 85 לחוק, לתקן את הטעות בשומה על ידי ביטול מכירת הדירה בפטור לנכדה ומכירתה בפטור לבנו של העורר, על מנת שיחול סעיף 49ב(1)(א) לחוק במכירת הדירה הנוספת. ב"כ המשיב טוען, כי סמכות המנהל על פי סעיף 85 לחוק הורחבה לתיקון שומה תוך 4 שנים אם נתגלתה טעות משפטית – מצב שאינו חל כאן.
 
♦ ועדת ערר (חיפה): כב' הנשיא (בדימוס) מ. סלוצקי; חברי הוועדה: ג. יחזקאלי-גולן – רו"ח; א. שניאור – עו"ד:
 
♦ סעיף 85 לחוק קובע כי: "המנהל רשאי בין ביוזמתו ובין לפי דרישת מי ששילם מס, לתקן שומה שנעשתה לפי הסעיפים 78, 79 ו- 82, תוך ארבע שנים מיום שנעשתה, בכל אחד מהמקרים האלה: (1) נתגלו עובדות חדשות, העשויות לבדן, או ביחד עם החומר שהיה בידי המנהל, בעת עשיית השומה, לחייב במס או לשנות את סכומי המס. (2) המוכר מסר הצהרה בלתי נכונה, שהיה בה כדי לשנות את סכום המס, או למנוע תשלום מס. (3) נתגלתה טעות בשומה. סעיף 85 לחוק מסמיך את המשיב מיוזמתו, או לפי דרישת מי ששילם את המס, לתקן שומה בנסיבות מסוימות ובפרק זמן מוגדר של 4 שנים מיום עשיית השומה. נוסח סעיף 85(3) אינו מתייחס לסוג מסוים של טעויות אלא לטעות מכל סוג שהוא כולל טעות משפטית (ר' ע"א 786/87 - הלכת יעקובוביץ ו-  2458/03 - הלכת קדושאי).
® סעיף 85 לחוק מסמיך את המנהל לתקן את השומה גם על פי דרישת הנישום: "מי ששילם את המס". כנוסח הסעיף, נטל ההוכחה שהתמלאו התנאים לשימוש בסעיף 85 מוטל על מי שמבקש את השימוש בו. המסקנה המתבקשת היא, כי בהקניית הדירה לנכדה, נפל פגם של טעות הנובעת מהטעייה, כשלעורר הכוח לבטל את העסקה, לאחר שנודע לו המצב לאשורו (ראה סעיף 15 לחוק החוזים (חלק כללי) תשכ"ג-1973).
♦ בנסיבות שפורטו לעיל, מן הראוי לראות בביטול המכירה לנכדה, מכירה מתבטלת לצרכי סעיף 102 לחוק. הביטול נובע מגילוי ההטעיה כמפורט לעיל. עסקה נחשבת כנקלטת במציאות, אם החזקה בה נמסרה לידי הקונה, שהשכיר אותה והזכויות בה נרשמו על שמו בפנקס המקרקעין. כן יש חשיבות למשך הזמן שעבר מיום הדיונים על מתן המתנה ועד למועד ביטולה. יחד עם זאת, נראה, כי מימוש המתנה בעולם המעשה אינו חוסם בפני הצדדים את היכולת לבטל את העסקה אם כעבור מספר שנים מיום מתן המתנה לאחר שהחזקה בדירה עברה לידי הנכדה והזכויות בה נרשמו על שמה, גילה העורר, כי הוטעה בעת מתן המתנה וכי בשל אותה הטעייה העניק לנכדתו את המתנה, וכי לאור גילוי ההטעיה הסכימה הנכדה להחזיר לעורר את המתנה. לא משך הזמן שחלף מאז מתן המתנה ולא הפעולות שנעשו למימוש הקניית המתנה, אמורים לקבוע בשאלת הביטול אלא הסיבה שבגינה הוחזרו הזכויות בדירה לידי העורר היא הרלוונטית לעניין זה. ההטעיה שגרמה לטעות מהווה פגם בהענקת המתנה לנכדה והיא בגדר טעות על פי סעיף 85 לחוק המאפשרת את ביטול המכר ללא תמורה לנכדה, אישור מכירת הדירה לבנו של העורר ללא תמורה ותיקון השומה במכירת הדירה הנוספת בהתאם.
 
 תוצאה:
♦ הערעור התקבל
 
ניתן ביום 4.9.2008.
ב"כ העורר: עו"ד ב. אליעזר.
ב"כ המשיב: פרקליטות מחוז חיפה.