האם נאמן ונהנה יכולים להיות שותפים עסקיים באותו נכס?

♦ בסמוך לשנת 2010 התנהל משא ומתן בין חברת "עופר אגם יזום ובניין בע"מ" (להלן: "העוררת") לבין חברת "נכסי משפחת פישמן בע"מ" (להלן: "פישמן" או "המוכרת") למכירת חלק ממקרקעין המצוי ברחוב מונטפיורי 27 תל אביב-יפו (להלן: "הנכס"). בסופו של הליך, נכרת בין הצדדים הסכם למכירת הנכס תמורת 15.4 מיליון ש"ח בצירוף מע"מ. ביום 15.8.2010 נכרת בין העוררת לבין חברת אליגאל ע.נ. בע"מ (להלן: "אליגאל") "חוזה נאמנות" לרכישת חלק מהנכס ו"חוזה נאמנות" נוסף, לרכישת חלק נוסף מהנכס, נכרת בין העוררת לבין חברת עומר מלכה ייזום והשקעות בע"מ (להלן: "עומר מלכה"). ביום 3.10.2010 נמסרה למנהל מס שבח תל אביב (להלן: "המשיב") הודעה על הנאמנות של העוררת לטובת אליגאל. בהמשך, החליט המשיב שלא להכיר בנאמנויות האמורות. מכאן הערר.

 

♦ לטענת העוררת, הסכם המכר לרכישת הנכס נכרת ביום 1.9.2010. הסכמו הנאמנות נחתמו לפני מועד כריתת הסכם המכר. מתווה העסקה נקבע בדרך של רכישה על ידי העוררת בנאמנות, כיוון שהמוכרת ביקשה למכור את הנכס לגורם אחד בלבד, בעוד העוררת מעוניינת לרכוש רק חלק מהנכס ואילו אליגאל ועומר מלכה ביקשו לרכוש את יתרת הנכס. עוד נטען, כי הסכמי הנאמנות כללו הוראות שנועדו להבטיח את זכויותיה של העוררת כשותפה ברכישת הנכס יחד עם הנהנים. על כן, הוקנתה לעוררת אפשרות להפקיע את זכויות הנהנים, אם וככל שיפרו את התחייבויותיהם ולא יעבירו את מלוא חלקם בתמורת הנכס. מטעם זה גם נקבעו בהסכמי הנאמנות הוראות השוללות מהנהנים אפשרות להתנגד לשינוי ייעוד הנכס. בשל האמור, סברה העוררת, כי יש לקבוע, כי העוררת עמדה בתנאי סעיף 69 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963 (להלן: "החוק"), ובהתאם יש לפטור ממס את העברת הזכויות במקרקעין מהעוררת לאליגאל ולעומר מלכה.

 

♦  לטענת המשיב, חוזה המכר שהומצא לא נושא תאריך מדויק ולא הומצאו אסמכתאות לביסוס טענות הרוכשות לעניין מועד החתימה. בנוסף, האמור בהסכם כאמור מצביעים על כך שה"נאמן" הינו בעל עניין בנכס ולא ניתן לראות בו נאמן כהגדרתו בחוק. כמו כן, לא הומצאו מסמכים אשר נדרשו על ידי המשיב לצורך הוכחת הנאמנות המהותית. בשל האמור, יש לראות בעוררת כמי שרכשה את מלוא הזכויות במקרקעין מאת הבעלים ומיד לאחר מכן מכרה חלק מהזכויות לחברות הרוכשות.

 

 

♦ הועדה קבעה, כי מתצהירים ומעדויות בעניין זה, עלה, כי הסכם המכר בין העוררת לבין פישמן הינו ההסכם היחידי שנכרת בין הצדדים והוא נכרת ביום 1.9.2010. מששוכנע ביהמ"ש הנכבד כי הסכם המכר משקף את ההסכמות שהיו בין העוררת לבין פישמן בקשר עם רכישת הנכס, נקבע כי יש לתן משקל לאמור בהסכם האמור, לפיו רכישת הנכס נעשתה עבור העוררת ולטובת אליגאל ועומר מלכה בנאמנות. מהאמור בהסכם המכר, עולה שהעוררת רכשה את הנכס בעבורה ובנאמנות עבור נהנים אחרים. דהיינו, מלבד היותה נאמן לטובת אליגאל ועומר מלכה, הייתה העוררת שותפה שלהם לרכישת הנכס. בנסיבות אלו, קבע ביהמ"ש הנכבד, מתעוררת השאלה האם יכול נאמן להיות שותף עסקי של הנהנה, כאשר מדובר באותו הנכס? ביהמ"ש הנכבד קבע בנקודה זו כי העובדה שנאמן שותף לנהנים בבעלות במקרקעין, אינה שוללת את נאמנותו, כל עוד אין לו אינטרס בחלק במקרקעין המוחזק בנאמנות. פרשנות זו לא רק מתיישבת עם הגיונם של דברים אלא גם שפרשנות אחרת עלולה להוות כשל רציני בשוק עסקאות הנדל"ן. ביהמ"ש הוסיף והעיר כי יכול ואדם יפעל עבור עצמו וממש ערב חתימת ההסכם הוא מעניין שותף או שותפים להצטרף לעסקה העתידה לקרום עור וגידים עם חתימת ההסכם. אם כך הם פני הדברים ונחתם הסכם נאמנות בין הנאמן ושותפו לעסקת הרכישה באופן שהנאמן פועל עבורו בחלקים מוגדרים, אין בכך שעד לערב חתימת ההסכם פעל הנאמן רק עבור עצמו, כדי לשלול הנאמנות. זאת ועוד, הרי יכול והנאמן פועל בשליחות נסתרת עבור נהנה שזהותו אינה ידועה למוכר. האם בשל שהמוכר לא יודע כי הקרקע או חלקים ממנה נרכשים עבור אחר בשלבי המשא ומתן, תישלל ההכרה בנאמנות? התשובה לכך ברורה. מחוקק חוק מיסוי מקרקעין ביקש לאפשר גמישות בשוק הנדל"ן בביצוע עסקאות נאמנות ומשהוכח כי בנאמנות מדובר, שלא לראות את ההעברה שבין הנאמן לנהנה כעסקה משום שהחוק מכיר בעסקה שחתם הנאמן כעסקה שבין המוכר לבין הנהנה. זאת גם אם הנהנה נסתר מעיני המוכר. בסופו של יום, ולאחר בחינת ושקילת כל הנסיבות והאירועים בעניין זה, נקבע פה אחד כי יש לקבל את הערר.

 

♦ הערר נתקבל.