יחסים מיוחדים וחוסר תום לב בעסקת מקרקעין

♦ ביום 20.1.2005, מכרו המוכרים לרוכשים מגרש בשטח 1,016 מ"ר, המהווה 1016/24382 חלקים מחלקה 51 בגוש 6717 (להלן: "המקרקעין"). שווי המכירה של המקרקעין, כפי שנקבע בהסכם שנחתם בין הצדדים, עמד על 88,000 $. המשיב לא קיבל את שווי המכירה המוצהר ולאחר הדיון בהשגה, אמד המשיב את שווי המקרקעין, לצורך חישוב מס השבח, על בסיס של 280,000 $.
יצויין, כי מפסק הדין עולה, שמדובר בעסקה בין קרובים- בין אח לאחות.
ועדת ערר מס שבח שליד בימ"ש מחוזי ת"א- י.בן שלמה, שופט (דימוס)- יו"ר, צ. פרידמן, רו"ח - חבר, י. ביליצקי, רו"ח- חבר: ♦ המחלוקת בין הצדדים נסבה על השאלה מהו הסכום שיש לצפות לו ממכירת הזכות במקרקעין נשוא ערר זה על ידי מוכר מרצון לקונה מרצון. כלומר, האם שווי המכירה הנו כ-88,000 $, כמוצהר מטעם העוררים, או ששווי המכירה הנו כ-280,000 $, כעמדת המשיב.
היה ותתקבל עמדת המשיב לגבי שווי המכירה ולא עמדת העוררים, תיוותר המחלוקת האם העסקה נעשתה בתום לב ומבלי שהושפעה מיחסים מיוחדים.
הפער בין השווי הנטען מטעם העוררים לזה הנטען מטעם המשיב, ביחס לאותה קרקע, הוא גדול. כל אחד מהצדדים נעזר בחוות דעת מומחה לתמיכה בעמדתו.
♦ השמאים מטעם הצדדים העידו בפני הועדה שבמקרה דנן שיטת ההשוואה, היא השיטה השמאית המועדפת לקביעת שוויו של נכס. היות ושיטה זו היא הכלי מהימן לקביעת שווי השוק, הציגו הצדדים עסקאות דומות, תוך התייחסות להבדלים הקיימים, אם ואכן קיימים, בין הנכסים המושווים.

לדעת העוררים, לא ניתן להשוות בין חלקות להשוואה בשומה לחלקה הנדונה וזאת משום שבעלי החלקות להשוואה בשומה הגיעו להסכם בביהמ"ש המחוזי בת"א, תיק המ' 2049/96, ולפיו הצדדים לבקשה - בעלי המקרקעין - והמועצה המקומית גני תקווה הגיעו להסכם, לפיו, הצדדים יסייעו בפעולות הדרושות לביצוע תוכנית בנין עיר, שיזמה המועצה המקומית גני תקווה, באופן שיעוד המקרקעין ישונה מקרקע חקלאית לקרקע שיוענקו בה זכויות לבניה של מבני משרדים, מסחר, תחנת תידלוק, מגורים ושטחי ציבור. כלומר כל בעלי הקרקע בחלקות להשוואה בשומה היו צדדים להסכם ולפיו ידעו בעלי קרקע אלה על כך שהתב"ע עומדת להשתנות ביוזמת המועצה המקומית, מקרקע חקלאית למגורים, מסחרי ומשרדי, ואילו בחלקה הנדונה, בזמן הרלבנטי, עדיין לא פרסמו תחילת הכנת תכנית לפי סעיף 77 ו-78 לחוק.

♦ הועדה דנה תחילה במחלוקת בין הצדדים מהו שווי השוק בעסקה הנדונה בערר זה. היה ושוכנעה, כי קיים פער מהותי בין התמורה שנקבעה בהסכם בין הצדדים לבין שווי השוק ולפיכך בחנה הועדה אם התמורה נקבעה בתום לב ושלא נבעה מקיום יחסים מיוחדים בין המוכר לקונה.

עפ"י הועדה, בערר זה, בידי המשיב כל המידע לגבי עסקאות שבוצעו האזור, ולכן נטל ההוכחה בדבר שווי השוק מוטל עליו. לאחר הצגת הראיות על ידי המשיב, רשאי הנישום לסתור את הראיות שהציג המנהל ולהוכיח את שווי השוק. וזו הדרך בה נוהל ההליך. כמו כן קבעה הועדה, כי עצם קיומם של עסקאות רבות כשיש פערים משמעותיים בין העסקאות כשכל צד מצטט את העסקאות הנוחות לו מחייב בדיקת שתי חוות הדעת שהוגשו לוועדה על מנת לבחון את ההנחות שהנחו את השמאים.

♦ לעניין תום הלב- עפ"י החלטת הועדה, קיומו של פער משמעותי בין השווי החוזי של המקרקעין לבין שווי השוק, מעורר ספק לגבי תום הלב. קיום פער ניכר מוביל למסקנה, כי על העורר היה לשכנע את הועדה בקיום תום הלב. העדר יחסים מיוחדים בין הצדדים לכשעצמם אינם מעידים על תום לב. היה והועדה משתכנעת בתום לב, אזי התמורה על פי השווי החוזי היא שווי המכירה הרלוונטי.

העוררים, הן המוכרים והן הקונים, לא התייצבו לעדות בפני ועדת הערר בכדי לתמוך בגרסתם לגבי השווי המוצהר מטעמם. כמו כן אף אחד מהצדדים לא טען, כי מי מהעוררים התייצב במשרדי מס שבח וניסה לשכנע את נציגי המשיב בתום ליבו.

העוררים טענו לתום לב רק בסיכומים ונמנעו מלהעיד בפני הועדה ולפרסום גרסתם העובדתית בכדי שיתמכו בגרסתם, למרות היותם עדים רלוונטיים. על העוררים היה להעיד על נסיבות העסקה נשוא הערר והבנת אופן קביעת התמורה בגין הקרקע. בדרך כלל יש ניגוד אינטרסים בין הרוכשים והמוכרים של קרקע, אולם הן אלו והן אלו נמנעו מלהעיד.

♦ בסיכומו של דבר קבעה הועדה, כי לו טרחו המוכרים והרוכשים להתייצב, היה בכך כדי לשפוך אור על העסקה. עמדת העוררים בנושא זה מחלישה את עמדתם ומטה את הכף לטובת המשיב. הועדה קבעה, כי אין להסתפק בסיכומי העוררים במקום בעדותם של העוררים.

משנמצא פער כה משמעותי בין המחיר החוזי למחיר השוק, לטובת מחיר השוק, הרי המסקנה היא, כי התמורה החוזית המוצהרת לא נקבעה בתום לב.

תוצאה:

♦ העררים נדחו.

ניתן ביום 5.5.09

ב"כ המערערת: י.ויסבלט, עו"ד.
 
ב"כ המשיב: עו"ד י. טופף, מפרקליטות מחוז ת"א (אזרחי).