ייזהר המוכר

♦ בחודש ינואר 2004 פרסמנו רשימה ובה פרטנו מספר מלכודות מס אופייניות, שראוי לכל מוכר זכות במקרקעין (ולכל מוכר זכות באיגוד מקרקעין) להימנע מהן.

♦ את הרשימה משנת 2004 סימנו במילים אלה:"רשימה זו נכתבה ללא חדווה יתרה וסביר להניח, כי גם הקוראים לא ישבעו ממנה נחת, אך מוטב שייזהרו המוכרים הפוטנציאליים, ויחסכו מעצמם מפח נפש וחסרון כיס, מבעוד מועד".

♦ מלכודת נוספת הוטמנה בימים אלה למוכרים הפוטנציאליים (ודווקא לתמימים מביניהם), שעה שועדת הכספים אישרה את התיקון המוצע בחוק מס ערך מוסף, בדבר מכירת זכות במקרקעין לקבוצת רכישה (להלן: "התיקון").

♦ מכוחו של התיקון, שאמור להיכנס לתוקף ביום 1.1.2011, הוגדרה "קבוצת רכישה" (קבוצת רוכשים המתארגנת לרכישת זכות במקרקעין ולבנייה על הקרקע באמצעות גורם מארגן שפועל בתמורה לארגון הקבוצה), ונקבע כי מכירת זכות במקרקעין לקבוצת רכישה, בידי אדם שאין עיסוקו במכירת במקרקעין, תחשב מעתה לעסקת אקראי.

♦ בנוסף לכך, נקבע בתיקון, כי עסקת אקראי שכזו תחייב דיווח (ותשלום המס) בידי המוכר וזאת בניגוד למצב הרגיל של עסקת אקראי במקרקעין, המחייבת דיווח ותשלום בידי הקונה.

♦ במקביל לכך, מוצע תיקון בחוק מיסוי המקרקעין, לפיו לא תרשם בפנקס המקרקעין מכירת זכות במקרקעין לקבוצת רכישה מבלי שיומצא גם אישור, ממנהל מס ערך מוסף, בדבר תשלום המס.

בנוסח המקורי של התיקון הוצע לכלול חזקה לכאורה, לפיה יראו כקבוצת רכישה קבוצה של עשרה רוכשים (או יותר), המתארגנת לרכישת זכות במקרקעין ולבניה על קרקע באמצעות גורם מארגן שפועל בתמורה, זולת אם יוכח אחרת.

♦ במהלך הדיונים בתיקון, ביטלה ועדת הכספים את החזקה לכאורה, שנכללה בהצעה ומספר חברי קבוצת הרכישה הפך לבלתי רלוונטי. במילים אחרות, כאשר קיים גורם מארגן שפועל בתמורה, גם שני רוכשים עלולים להיחשב לקבוצת רכישה. מאידך, קבוצה של רוכשים רבים המתארגנת לרכישת זכות במקרקעין ולבניה משותפת, אך לא נמצא גורם מארגן הפועל בתמורה - לאו קבוצת רכישה היא.

♦ גם אנו סבורים, כי מדובר בתיקון בעייתי ועמום, שיוביל למתחים מיותרים בין המוכרים לבין הרוכשים וסופו שיביא גם להעלאת מחירי הדירות.

♦ חשוב להבהיר, שאין ביכולת המוכרים לחקור את צפונות לבם של הרוכשים (שלא לדבר על רוכשים הפועלים באמצעות נאמנים ובאי כח), ולא נותר לנו אלא להציע לכל מוכר זהיר לדרוש מהרוכש ערבות כספית, הניתנת למימוש, שתבטיח אותו מפני הסתבכויות כספיות בעתיד.

♦ יתרה מכך, מוצע לכלול בהסכם המכר סעיף מיוחד, שלא היה מקובל עד כה, בנוסח שכזה: "הגם שהצדדים סבורים כי אין המדובר בעסקה החייבת במס ערך מוסף, בהתחשב בהצהרת הקונה, כי איננו "קבוצת רכישה" (כמשמעותה בחוק מס ערך מוסף), היה ויחול מס ערך מוסף על המוכר, למרות הצהרת הקונה, אזי יחול המס וישולם במלואו על ידי הקונה בלבד, לרבות הפרשי הצמדה, ריבית וקנסות וזאת בנוסף לתמורה שנקבעה בהסכם זה".

♦ לקינוח נעיר, כי גם הפעם נראה שהמחוקק ראה מול עיניו מציאות פשטנית במקצת ולא הביא בחשבון מצבים מורכבים יותר.

להלן שלוש דוגמאות למקרים שכאלו:

♦ מה יהיה הדין כאשר הזכות במקרקעין תימכר למספר רוכשים, שרק כמה מהם התארגנו לבניה משותפת?    

♦ כיצד יוחזר המס, אם בכלל, כאשר ההתקשרות לא עלתה יפה ובסופו של דבר לא בוצעה כל בניה על ידי הרוכשים?

♦ האם שווי הרכישה של הזכות במקרקעין, בידי הרוכשים, יכלול מעתה גם את המע"מ שיוטל על המוכר (ככל שיקבע כי מדובר בקבוצת רכישה)?

♦ תשובות לשאלת הללו אינן נהירות וימים יגידו כיצד ייפול דבר ומה יהיו השלכות התיקון (אם בכלל) על הסכמים שנכרתו לפני יום תחולתו.