פיצול התמורה עקב הימצאות זכויות לבנייה נוספת

♦ ביום 7.2.2006 נחתם הסכם מכר בין העוררים לבין ה"ה סיטון (להלן: "הרוכשים"), לפיו מכרו העוררים את כל זכויותיהם בבית מגורים בן 5 חדרים, הבנוי על חלקה 192 בגוש 6193, ששטחה 625 מ"ר, ברחוב מסדה 13, פתח תקוה (להלן "בית המגורים") תמורת סך של 385,000 $ בש"ח לפי השער היציג. אין מחלוקת בין הצדדים כי בהתאם לתכניות בנין ערים מיועדת החלקה הנישומה לבניית בית דו-משפחתי, כאשר בפועל בנוי בה בית אחד בלבד.
♦ השמאי מטעם העוררים מסכים באשר לנתוני התכנון כפי שהם מופיעים בשומת השמאית מטעם המשיב. המשיב ביצע פיצול רעיוני והעניק לעוררים פטור ממס שבח בסך 288,154 דולר ואת יתרת הסכום חייב במס שבח כמכר של זכות אחרת במקרקעין.
♦ טענת העוררים הינה, כי התמורה שקיבלו העוררים תמורת מכירת בית המגורים לא הושפעה מקיומן של זכויות בנייה נוספות ולכן אין לפצל רעיונית את התמורה אלא לתת פטור מלא בגין דירת מגורים מזכה.
♦ טענת המשיב הינה, כי התמורה הושפעה מזכויות לבנייה נוספת המעורכות (ע"י שמאית מטעם משיב) בשווי של 60,000 $ ועל כן יש לחייב את העוררים בסכום הנ"ל, ובכך לתת להם פטור חלקי.
המחלוקת בין הצדדים הינה האם במקרה דנן יש מקום לפיצול התמורה עקב הימצאות זכויות לבנייה נוספת בבית המגורים כטענת המשיב או שמא אין מקום לפצל התמורה כטענת העוררים.

 
ועדת הערר- בימ"ש המחוזי בת"א- י. בן שלמה, שופט (דימוס)– יו"ר; ד"ר ג. קלוגמן, עו"ד; ד. מרגליות, עו"ד ושמאי מקרקעין:
 
♦ המסגרת הנורמטיבית בענייננו הינה סעיף 49ז' לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג – 1963 (להלן "חוק המיסוי") הקובע את ההוראה הבאה:
 

♦ (א) (1) במכירת דירת מגורים מזכה, שלדעת המנהל התמורה המשתלמת בעדה הושפעה מזכויות לבנייה נוספת, יהא המוכר זכאי...לפטור... בשל סכום המכירה, עד לסכום שיש לצפות לו ממכירתה של הדירה ממוכר מרצון לקונה מרצון, ללא הזכויות לבנייה הנוספת (להלן – סכום שווי הדירה);
(2) היה סכום שווי הדירה כאמור בפסקה (1) נמוך מ-1,359,800 שקלים חדשים יהא המוכר זכאי לפטור נוסף בשל הזכויות לבנייה הנוספת כאמור, בסכום שווי הדירה או בסכום ההפרש שבין 1,359,800 שקלים חדשים לבין סכום שווי הדירה, לפי הנמוך;
(3)...
(4) יראו את יתרת סכום שווי המכירה לאחר הפחתת הסכומים הפטורים ממס לפי פסקאות (1) עד (3), כדמי מכר של זכות אחרת במקרקעין אשר שווי רכישתה הוא חלק יחסי משווי הרכישה של הזכות כולה, כיחס חלק שווי המכירה המתייחס לזכות זו ולמלוא שווי המכירה, ובהתאם לכך ייוחסו גם הניכויים והתוספות;
(5)..."
♦ אין מחלוקת בין הצדדים, כי ניתן לבנות על החלקה שתי יחידות דיור וכי זכויות הבנייה הבלתי מנוצלות עמדו על כ-235 מ"ר שטח עיקרי ובנוסף 100 מ"ר מרתפים.
♦ המשיב טוען, כי כאשר נכללות בממכר זכויות בנייה נוספות שאינן זניחות, יש להניח שהתמורה מושפעת מקיומן. לטעמו על המבקש לטעון אחרת, מוטל נטל ההוכחה. כנגד, טוענים העוררים, כי בדיקת הסביבה ותחקור הקונים מעלה כי הבתים שנמכרו עם הזכויות הנוספות לא נהרסו וזה מוכיח, כי לא שולם דבר בעד הזכויות הנוספות.
♦ העוררים הגישו חוות דעת ראשונה מיום 11.12.2006 לפיה שווי הנכס במצבו הנוכחי כ-381,000 $. בחוות דעת נוספת מיום 28.2.2009 נקבע שווי הנכס במצבו הנוכחי כ-391,000 $.
המשיב הגיש חוות דעת מטעמו לפיה, החלק הפטור הועמד על סך 320,000 $ ואילו הזכויות הנוספות הועמדו על סך 60,000 $.
♦ השמאי מטעם העוררים נחקר על ידי הצדדים ואילו השמאית מטעם המשיב לא נחקרה על ידי ב"כ העוררים.
♦ יש להסיק שאכן התמורה במקרה הנדון הושפעה מזכויות לבנייה נוספת. מספיק, כי זכויות הבנייה הנוספות הן משמעותיות ובמקרה זה כמעט כפול לעומת הקיים. העובדה הזאת כלשעצמה מחייבת את העוררים להוכיח, כי למרות הפער הגדול בזכויות הבנייה אין להביאן בחשבון או שיש לצמצמן במידה ניכרת.
♦ נראה,  כי יש לאמץ את חוות הדעת שניתנה מטעם המשיב לפיה שווי זכויות לבנייה נוספת צריך לעמוד על סך של 60,000 $ בלבד ואילו יתרת התמורה צריכה להיות פטורה . השמאית מטעם המשיב לא נחקרה על חוות דעתה ולטעמי היא סבירה בנסיבות המקרה. יש להעדיף את חוות דעת המשיב על פני חוות דעת של העוררים.
♦ לפיכך, מתוך התמורה הכוללת סך השווה ל-60,000 $ בשקלים חדשים לפי השער היציג ביום המכירה יהיה זכות אחרת החייבת במס ואילו יתרת התמורה תהיה פטורה. המשיב יוציא שומות מתוקנות תוך 30 יום מקבלת פסק דין זה.
 
תוצאה:
♦ הערר נדחה.
ניתן ביום: 30.8.10
ב"כ העוררים: עוה"ד איתי זמל ובני גבריל
ב"כ המשיב: עוה"ד שגית כחלון. פרק' ת"א