דירת מגורים שאוחדה עם בית עסק

♦ הדירה נשוא הערר גובלת בקיר משותף המפריד בינה לבין סלון פאות. בין השנים 1999-2005, הושכרה הדירה לשוכרת סלון הפאות. השוכרת פתחה דלת בין סלון הפאות לדירה שנשכרה על ידה, והעמידה בה 2 מכונות תפירה לשימוש העסק בעת הצורך. בחודש 4/05 מכר העורר את הדירה לצד ג'. בארבע השנים שקדמו למכירה, לא מכרה העוררת דירה בפטור, אך רשויות המס לא פטרוה מהתחייבותה למס, כיוון שהדירה אינה "דירת מגורים מזכה".
♦ לטענת העורר, בארבעת השנים שקדמו למכירת הדירה לצד ג', שימשה הדירה את השוכרת למגורים, בהיות והדירה שימשה בעיקרה למנוחה, בקרבת מקום לסלון הפאות בו שהתה השוכרת שעות רבות.
בדירה היו 2 מכונות תפירה בלבד. המבחנים להגדרת דירת מגורים הינם מבחני שטח הדירה המיועד והמשמש למגורים, ומבחן העיקר והטפל בהתייחס לשימוש בדירה. עיקר שטח הדירה ועיקר השימוש בדירה היה למגורים.
חוזה השכירות בין העוררת ובין השוכרת, כולל סעיף אשר בו תנאי יסודי ומהותי, המתנה את השימוש בנכס אך ורק למטרת מגורים. הפרת תנאי זה על ידי השוכרת שלא בידיעת העורר, אין בה כדי להוציא את הדירה מהגדרת "דירת מגורים מזכה".
♦ לטענת המשיב, נטל ההוכחה לטיעון כי הדירה הינה דירת מגורים, מוטל על כתפי העורר, ולא עלה בידו להרים את נטל ההוכחה הנ"ל.
הטיעון, כי בחוזה היה סעיף המתיר שימוש בדירה רק למגורים, אינו מעלה מבחינת דיני המס, כי לעניין המס, המבחן הוא השימוש בפועל ולא השימוש החוזי המותר.
השוכרת במסגרת הדו"חות השנתיים למס הכנסה, ניכתה את דמי שכירות הדירה מסך הכנסתה, עובדה המלמדת, כי שכירות הדירה היתה חלק מן העסק.
אף לשיטת העורר, כי הדירה שימשה למנוחה בעת העבודה, אין בכך כדי לכלול את הדירה בקטגורית דירת מגורים.
הגדרת דירת מגורים, כוללת בחובה שינה, בישול, קבלת אורחים. מרכיבים אלה לא באו לידי ביטוי בדירה נשוא ערר זה.
בעלה לשעבר של השוכרת, הציג את הדירה כדירה המשמשת את העסק, העורר נמנע מלזמנו למתן עדות ולחקירה נגדית.

ביהמ"ש המחוזי בת"א - ועדת ערר מס שבח מקרקעין: י.בן שלמה, שופט (דימוס)- יו"ר, ד.מרגליות, עו"ד ושמאי מקרקעין-חבר, ד.שמואלביץ, עו"ד-חבר:
♦ המחלוקות בין הצדדים הינן בעיקרן שתיים:
א. האם הדירה נכללת בקטגוריה של דירת מגורים בנסיבות שבפנינו.
ב. האם עריכת חוזה בו הותנה שימוש בדירה אך למגורים, ואי ידיעה כי תנאי זה הופר, יש בהם כדי לכלול את הדירה בכלל דירת מגורים מבחינת דיני המס, בהתייחס לעורר.
♦ בהתייחס לפלוגתא השנייה בין הצדדים, הגישה המקובלת בדיני המס הינה בחינת המהות הכלכלית של עיסקה ולא המהות המשפטית בלבד.
אף בערר זה, יש להתייחס למונח דירת מגורים כאל ביטוי הבא לייצג את המהות האמיתית כפי שבאה לידי ביטוי באופן מעשי. אין די בהתניה חוזית כדי להחיל הגדרה משפטית הנצרכת על פי החוק, אלא נזדקק לפן העובדתי ולשימוש שנעשה בדירה בפועל.
מכאן, כי ההכרעה ביחס לפלוגתא הראשונה, תיישב את הפלוגתא השנייה ותכריע האם השימוש היה למגורים או לעסק.
ההתניה החוזית כשלעצמה בחוזה השכירות, לא תהיה לה השפעה על ההגדרה דירת מגורים מזכה.
♦ בהתייחס לפלוגתא הראשונה, האם הדירה הינה דירת מגורים, לית מאן דפליג, כי נטל ההוכחה להיות הממכר דירת מגורים מוטל על כתפי העורר.
לא נראה כי העורר הצליח להרים את נטל ההוכחה לכך שהדעת תהיה נוטה אף במעט, כנצרך בדיון אזרחי, לכך כי עיקר מטרת השכירות והשימוש בה באופן מעשי, יש בהם כדי לכלול את הדירה בקטגורית דירת מגורים.
פתיחת פתח המחבר באופן ישיר בין בית המסחר לדירה, מהווה ראשית ראיה לכך, כי הדירה הנשכרת שימשה את בית המסחר. אף השוכרת העידה בתצהירה, כי הדירה שימשה מעת לעת את בית המסחר.
העורר כמו"כ, לא העיד את בעלה לשעבר של השוכרת ביחס לדבריו כי הדירה שימשה באופן ישיר את בית המסחר.
אומנם העדות על דבריו של בעל השוכרת הינה עדות שמיעה, וכן כי בני הזוג הינם גרושים, אך היה מקום להעידו לעמתו ולחוקרו באשר דבריו עומדים בסתירה מוחלטת לטיעוני השוכרת, ושומטים את הקרקע מתחת לטיעוני העורר.
הדיווח במסגרת הדו"ח השנתי כלל בתוכו ניכוי הוצאות שכירות הדירה כחלק מבית המסחר.
העובדות שנקבצו ובאו יחד בסעיף זה, מביאות לנטיית הדעת, כי עיקר מטרת שכירות הדירה נועדה להיות לתמיכה ולתוספת בתפקוד בית המסחר ולא כדירת מגורים.
 
תוצאה:
♦ הערעור נדחה.
 
ניתן ביום 21.9.09
ב"כ העורר: א.רות, עו"ד.
ב"כ המשיב: ש.כחלון, עו"ד, פרק' מחוז מרכז.