ניכוי הוצאות שכר טרחת עו"ד ונוספות מהשבח

♦ העורר הוא תושב חוץ. העורר ירש מאביו, שנפטר ביום 15.11.62, מספר נכסי נדל"ן (להלן – "המקרקעין"). ביום 29.5.02 מכר העורר את המקרקעין תמורת הסך של כ-5 מליון ₪. שני הצדדים הסכימו ביניהם כי שווי הרכישה של המקרקעין נכון ליום פטירת המנוח 15.11.62 הינו 4.2 ₪. המחלוקת שהתעוררה בין הצדדים צומצמה, מאז הגשת כתב הערר.

♦ המחלוקת הנטושה היא סביב ניכוי הוצאות לצורך חישוב מס השבח המוטל על העורר, ואלה הן ההוצאות שבמחלוקת:
1. שכר טרחת עורך דין.
2.  תשלום ששילם העורר לקרובותיו לצורך הסרת הערות אזהרה שנרשמו לטובתן במקרקעין בעקבות סכסוכי ירושה.
3. תשלום לשמאי מקרקעין, בגין הכנת שומה במסגרת הליכים להקטנת היטל ההשבחה.
 
♦ לטענת העורר, אין להטיל את המס על התמורה, אלא על הרווח האמיתי הנובע מהעסקה. היקף עבודה זה אינו דומה ליצוג ב"עסקה רגילה" של מכר במקרקעין, בה מוכר על ידי המשיב ללא כל היסוס שכ"ט עו"ד בשיעור 2% משווי המכירה ו-2% משווי הרכישה. במקרה בו מוכח שכ"ט עו"ד בפועל, והתשלום הוא סביר אין לתת למשיב שיקול דעת שלא להכיר במלוא תשלום שכר הטרחה (10% מהעסקה במקרה זה). התשלום לקרובותיו של העורר, שתמורתו הסכימו למחוק את הערות האזהרה שנרשמו לטובתן היה הכרחי ולכן יש להכיר בו בתור הוצאה. וכמו כן, הוצאה לטיפול בהפחתת היטל השבחה אף היא מטרתה – הגדלת הרווח הכלכלי שיוותר לעורר ממכירת המקרקעין ולכן יש להכיר בהוצאה זו כעילה להפחתת השבח והמס.
 
♦ המשיב סבור, כי באשר לגובה שכ"ט עו"ד המותר בניכוי, חזרה הפסיקה ושנתה, כי על סכום זה לעמוד במבחן הסבירות. הוצאה החורגת מן הסביר והמקובל אינה הוצאה מוכרת ככרוכה ברכישה או במכירה, ולכן החלק היחסי, החורג מהסביר, לא יותר בניכוי. בעניננו דרש העורר ניכוי תשלומי שכ"ט לעורכי דינו המהווים כחצי מליון ₪ (כ- 10% מהעסקה). המשיב סבור, כי התשלום ניתן עבור מגוון שירותים שבוצעו עבור העורר במשך שנים רבות. כמו כן התשלום לשמאי מקרקעין בגין הכנת שומה במסגרת הליכים להקטנת היטל ההשבחה לא נכלל כלל בהשגה שהוגשה בזמנו על ידי העורר.
 
ועדת ערר מס שבח שליד בימ"ש מחוזי ת"א- י.בן שלמה, שופט (דימוס)- יו"ר, ד. מרגליות, עו"ד ושמאי - חבר, א. מונד, רו"ח- חבר:
♦ לעניין התשלום לשמאי, קבעה הוועדה, כי צודק המשיב כי סוגיה זו לא נכללה בהשגה שהוגשה בזמנו מטעם העורר, כך שאינה יכולה להידון עתה במסגרת הליך ערר בפני הועדה.
 
♦ לעניין שכ"ט עו"ד, אין חולק, כי שכר טרחת עורך-דין ששולם בקשר לרכישה או למכירה הוא הוצאה הכרוכה בהבטחת הזכות בנכס ובמימושה. יחד עם זאת, ההוצאה המוכרת בגין שכר טרחת עורך-דין הוגבלה לכל הקשור לרכישה ולמכירה של המקרקעין. באשר לגובה שכר הטרחה המותר בניכוי, חזרה ושנתה הפסיקה, כי על סכום זה לעמוד במבחן הסבירות. הוצאה החורגת מן הסביר והמקובל אינה הוצאה המוכרת ככרוכה ברכישה או במכירה ולכן החלק היחסי, החורג מהסביר, לא יותר בניכוי.
בסופו של דבר, לעניין שכר טרחת עורך הדין פסקה הוועדה:
"לאור כל החומר שהוצג בפנינו ולאחר שמיעת העדים והבאת הראיות נראה לי כסביר להעמיד את שכר הטרחה לניכוי בסכום כולל של 5% (כולל מע"מ)."
מן הראוי שהנישומים יחתמו על הסכמי שכר טרחה מפורטים מהם ניתן יהיה ללמוד על מהות העניינים שבטיפול והזיקה שלהם לניכוי מן השבח. לעריכת הסכמים כאלה יש יתרון גם במקרה של סכסוך אפשרי על גובה שכר הטרחה.
 
♦ לעניין התשלום לקרובות, ברור כי ללא הסדר זה לא ניתן היה למכור את המקרקעין עקב הצורך בהסכמת הקרובות. כך שהוועדה קבעה:
"לענייננו דומה יותר המקרה של ע"ש 3774/98 עזבון רוטקופף נ. מנהל מס שבח (ניתן ב7.2.06) שם קבעתי: "אין ספק שאי הגעה להסדר בין הקרובים למנוח ואי תשלום הסך הנ"ל היו גורמים לשיהוי ועיכוב ניכר באפשרות לממש את הנכסים השונים וכי לשיהוי או עיכוב זה יש השפעה וזיקה לערכו הנוכחי של הנכס"."
ולפיכך התירה הוועדה את הניכוי.
 
תוצאה:
♦ הערר נתקבל בחלקו.
 
ניתן ביום 07.6.2009.
בשם העורר: עו"ד ח. וינטר קלאוזנר.
בשם המשיב: עו"ד י. טופף, מפרקליטות מחוז ת"א (אזרחי).